«Мы будем жить теперь по-новому», или О новых правилах оспаривания кадастровой стоимости земельных участков

Налоговая база по нему определяется исходя из кадастровой стоимости, установленной в отношении конкретного земельного участка [1]. Кадастровая оценка земельных участков проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (заказчика работ по оценке). Непосредственными исполнителями таких работ являются профессиональные оценщики. В случае несогласия с результатами оценки (например, когда кадастровая стоимость участка значительно превышает его рыночную стоимость) налогоплательщик может ее оспорить. Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в ближайшее время изменится. Как именно – подробности в данной статье.

Как упоминалось выше, основное назначение кадастровой стоимости земельных участков заключается в том, что эта стоимость является налоговой базой по земельному налогу в отношении конкретного земельного участка (ст. 390 НК РФ). Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

В силу п. 1 ст. 393 НК РФ налоговым периодом по земельному налогу является календарный год.

Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков интересен с точки зрения оптимизации налогообложения. Инициировать пересмотр кадастровой стоимости могут как органы власти, так и сами налогоплательщики.

В настоящее время кадастровую стоимость земли большинство налогоплательщиков узнают лишь при получении налогового уведомления. При этом установленного срока для ее обжалования – шесть месяцев со дня внесения данных об оценке в государственный кадастр недвижимости согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности  [2] – зачастую оказывается недостаточно.

Результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (включая земельные участки) могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссии), созданной уполномоченным органом субъекта РФ. Между тем обязательный досудебный порядок обжалования кадастровой стоимости ранее действующей редакцией гл. III.1 «Государственная кадастровая оценка» упомянутого закона не установлен.

Указанные недочеты (и не только их) законодатель исправил, заново переписав все положения названной главы. Об этом свидетельствует п. 29 ст. 1 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  [3] (далее – Федеральный закон).

В соответствии со п. 1 ст. 3 данный закон вступил в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых предусмотрен иной срок. В частности, положения ст. 24.18 (в прежней редакции – ст. 24.19), устанавливающие требования к комиссии, применяются с момента принятия уполномоченным федеральным органом требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящих в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.

Иными словами, ведение обязательного досудебного порядка обжалования кадастровой стоимости недвижимости напрямую зависит от принятия уполномоченным органом ряда нормативных документов, которые будут регламентировать (разумеется, по новым правилам) работу комиссий. Как узнать об этом моменте? Полагаем, для этого налогоплательщику нужно обратиться в уполномоченный орган с соответствующим запросом. В любом случае затягивать с принятием указанного подзаконного акта органы власти едва ли будут.

Важные новации правил кадастровой оценки

Прежде отметим, что законодатель проделал большую работу, изменив практически полностью большинство положений гл. III.1 Закона об оценочной деятельности.

Меньше всего изменений в ст. 24.11, которой определено само понятие государственной кадастровой оценки. В частности, из совокупности действий, определяющих данное понятие, исключено опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости. Как следствие, утратила силу ст. 24.18 (в прежней редакции), которая регламентировала данный порядок. Из чего можно сделать вывод, что опубликование таких сведений исполнительными органами власти субъектов РФ теперь не обязательно.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости любое заинтересованное лицо может узнать в территориальном органе Росреестра субъекта РФ. Как разъяснил Минфин, такие сведения предоставляются совершенно бесплатно. Ответ будет оформлен в виде справки, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 01.10.2013 № 566.

Закон об оценочной деятельности, как и раньше, оперирует двумя понятиями – кадастровой стоимости и рыночной стоимости.

Под первой (кадастровой) понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Под второй (рыночной) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Кадастровую стоимость определяют оценщики в рамках государственной кадастровой оценки. Правила по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (кто и как определяет) в Законе об оценочной деятельности в ранее действовавшей редакции не были прописаны. Вносимые в названный закон поправки этот момент также не проясняют. Из контекста положений Федерального закона следует, что эта оценка осуществляется также оценщиком. Ее результаты, как и итоги государственной кадастровой оценки, отражаются оценщиками в соответствующем отчете. Проводится такая оценка, как и раньше, в индивидуальном порядке (в основном для целей апелляционного оспаривания результатов кадастровой оценки).

Как часто должна проводиться кадастровая оценка?

 Согласно ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности оценка теперь будет проводиться не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Оценка проводится по решению органов власти.

Прежняя формулировка нормы – не реже чем один раз в пять лет – практически не ограничивала частоту проведения оценки.

Кроме того, новой редакцией ст. 24.12 определен перечень обязательных сведений, которые должны быть отражены в решении органа власти о проведении оценки. В их числе год начала проведения работ по оценке, виды недвижимости, в отношении которых проводится оценка, а также категории земельных участков, если видом недвижимости являются земельные участки.

Прежняя редакция статьи такого перечня не предусматривала.

Порядок формирования перечня недвижимости, подлежащего оценке

 Этот порядок определен ст. 24.13 Закона об оценочной деятельности. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, как и прежде, формируется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Таким органом согласно Постановлению Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

И не только. Новая редакция названной статьи предусматривает передачу полномочий от федерального органа к подведомственным ему государственным бюджетным учреждениям.

Определение кадастровой стоимости

 Определение кадастровой стоимости, как и прежде, осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. При этом датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (уточним, перечень недвижимости для оценки).

Подобного определения в прежней редакции ст. 24.15 не было. Оно содержалось в п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (СФО 4)» [4].

Еще одна важная новация. По результатам кадастровой оценки составляется проект отчета, который в течение трех дней размещается в фонде данных государственной кадастровой оценки  [5] с целью предоставления замечаний по нему всеми заинтересованными лицами (в том числе физическими и юридическими лицами).

Замечания к проекту отчета включаются в вышеупомянутый фонд любыми заинтересованными лицами в течение 20 рабочих дней с даты включения проекта отчета в этот фонд.

Возможность предоставления замечаний заинтересованными лицами указывает на то, что эти лица могут повлиять на результаты кадастровой оценки еще на стадии утверждения этих результатов, поскольку новая редакция ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности предусматривает внесение изменений в проект отчета по итогам анализа представленных замечаний.

Положения данной статьи применяются с 1 апреля 2015 года (п. 5 ст. 3 Федерального закона).

До указанной даты замечания к проекту отчета представляются в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой осуществлено определение кадастровой стоимости, и исполнителю этих работ по адресам в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Срок – 20 рабочих дней с даты включения проекта отчета в фонд данных государственной кадастровой оценки (п. 6 ст. 3 Федерального закона).

Утверждение результатов кадастровой оценки

 После экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организации оценщиков орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, должен утвердить этот отчет. Статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности на это отводится 20 рабочих дней. Прежней редакцией данной статьи – 10 рабочих дней. Утверждение результатов проведенной оценки оформляется соответствующим актом.

Данный акт вступает в силу после его официального опубликования (!).

Соответственно, датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Это еще одна дата, которая введена в новую редакцию гл. III.1 Закона об оценочной деятельности. То есть теперь законодательно определены две даты, имеющие непосредственное отношение к кадастровой стоимости объектов недвижимости: дата определения кадастровой стоимости и дата утверждения результатов кадастровой оценки.

Первая определена – это дата, по состоянию на которую сформирован перечень недвижимости для оценки. Вторая напрямую зависит от даты официального опубликования акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки. При этом сама ст. 24.18 (в прежней редакции), регламентирующая порядок опубликования данного документа, утратила силу. Теперь в нормах гл. III.1 Закона об оценочной деятельности содержится указание о необходимости официального опубликования акта (в противном случае он не вступит в силу), однако ни сроки, ни порядок его публикации не определены. Очевидно, что этот момент нуждается в уточнении, поскольку понятие «дата утверждения» определено расплывчато и неоднозначно.

Порядок обжалования результатов кадастровой оценки

Новая редакция ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности теперь содержит оговорку о том, что досудебное обжалование в комиссии результатов определения кадастровой стоимости не является обязательным только для физических лиц.

На какую дату могут быть оспорены результаты кадастровой оценки?

Однозначного ответа на этот закон не дает. В статье 24.18 сказано следующее: в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как видим, здесь говорится о дате установления кадастровой стоимости. И это уже третья дата, которая используется законодателем. Заметим, прежняя редакция (ст. 24.19) содержит практически идентичную формулировку. Разница лишь в том, что в новой редакции говорится о дате, которая установлена, а ранее говорилось о дате, которая была установлена. Согласитесь, разница невелика.

Между тем законодатель, ограничившись лишь технической поправкой, как и прежде, прямо не называет, что считать датой установления кадастровой стоимости (в отличие от двух выше­упомянутых дат).

В Разъяснениях Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости от 15.12.2011 чиновники ведомства высказали мнение о целесо­образности применения рыночной стоимости, определенной в отношении оспариваемых земельных участков индивидуально в отчете об оценке, на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость таких земельных участков.

Таким образом, принимая во внимание в совокупности положения Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки [6] , разъяснения официального органа, и учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей объекта и использования при определении рыночной стоимости ценообразующих факторов, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиками при определении кадастровой стоимости, под датой установления кадастровой стоимости следует понимать дату определения кадастровой стоимости.

Косвенно подтверждает сказанное и тот факт, что с точки зрения русского языка слова «установить» и «определить» являются синонимами.

Состав комиссии

 Как и ранее, комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта РФ.

Однако состав комиссии теперь формируется по-новому. Если раньше в нее входили лишь госслужащие, то теперь в комиссию (не менее 50% состава) должны быть включены представители оценщиков и предпринимательского сообщества. При этом в отношении последней группы (оценщиков и представителей бизнеса) законодатели предусмотрели правила ротации – не менее 75% раз в три года.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества, в том числе в целях ротации, выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг.

Полагаем, указание на необходимость присутствия представителей бизнеса в составе комиссии – это положительный момент. Однако данная новация законодателя, не исключено, будет трудно реализовываться на практике. Наличие в штате организации сотрудника, трудовая функция которого связана исключительно с работой в такой комиссии, является, по сути, дополнительным бременем для бизнеса.

Процедура обжалования

 Прежние правила предусматривали возможность обжалования результатов кадастровой оценки в течение шести месяцев со дня внесения данных об оценке в государственный кадастр недвижимости. Этого времени, как показала практика, недостаточно.

Новые правила предусматривают возможность обжалования оценки вплоть до внесения в кадастр результатов следующей (очередной) оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения обжалуемых результатов в кадастр.

Основания для обжалования результатов оценки не изменились. Как и раньше, это:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия, как и раньше, будет рассматривать в течение одного месяца с даты поступления такого заявления.

Если основанием для пересмотра результатов оценки послужили недостоверные сведения, то комиссия может принять одно из двух решений: либо отклонить заявление, либо пересмотреть результаты оценки.

Если заявление подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо отклоняет это заявление.

В суде результаты кадастровой оценки могут быть оспорены, если:

• комиссия отклонила заявление заинтересованного лица (например, налогоплательщика);
• нарушены сроки рассмотрения заявления в комиссии.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Как изменяются сведения об оценке в кадастре?

В течение 10 рабочих дней с даты завершения рассмотрения спора сведения о кадастровой оценке направляются в орган кадастрового учета. Последний в те же 10 рабочих дней вносит сведения в кадастр недвижимости.

Такие правила установлены в ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности (как в новой, так и в старой редакции). Но на этом сходство заканчивается.

По общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

В то же время законодатель теперь определил две ситуации, являющиеся исключениями из общего правила.

1. Исправление технической ошибки в сведениях о величине кадастровой стоимости не изменяет дату начала использования результатов оценки, в том числе для целей налогообложения. Правда, что является в данном случае технической ошибкой – в норме не уточняется.
2. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в кадастр стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Полагаем, важность уточнений очевидна. Прежняя редакция ст. 24.20 закона подобных оговорок не содержала. Окажут ли они существенное влияние на порядок исчисления земельного налога?

Напомним, гл. 30 НК РФ не предусматривает четкого механизма, определяющего особенности исчисления облагаемой базы по земельному налогу при изменениях кадастровой стоимости земельных участков, произошедших на основании решений суда или комиссий. Данный факт признают и специалисты контролирующих органов (см. Письмо ФНС России от 19.07.2013 № БС-4-11/13149  [7]).

Однако благодаря поправкам, внесенным в Закон об оценочной деятельности, дата внесения в кадастр новой кадастровой стоимости, установленной по результатам рассмотрения спора комиссией или судом, теперь не имеет определяющего значения, в том числе для целей налогообложения. В любом случае эта стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, когда начат сам процесс обжалования. По сути, «задним числом». Добавим: из нынешнего содержания ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что дата вступления в законную силу решения суда, которым кадастровая стоимость земельного участка приравнена к его рыночной стоимости, для целей применения новой стоимости объекта также не важна.

В соответствии с п. 8 ст. 3 Федерального закона положения новой ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом на день вступления в силу настоящего закона.

Позволят ли упомянутые нововведения свести к минимуму количество споров с контролерами относительно порядка исчисления земельного налога в ситуации, когда судом или комиссией изменена кадастровая стоимость, покажет время.

Выводы

Федеральный закон вводит для юридических лиц обязательное досудебное обжалование результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки.

При этом дата введения нового порядка зависит от принятия уполномоченным федеральным органом подзаконного акта, определяющего порядок включения в состав комиссии представителей саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, и требований к их кандидатурам. До этой даты заинтересованное лицо (собственник земельного участка) вправе обратиться сразу в суд с заявлением об обжаловании результатов кадастровой оценки.

По воле законодателя утратила силу норма (ст. 24.18 в старой редакции), определяющая порядок опубликования акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. В связи с этим непонятен алгоритм утверждения указанного акта, так как дата его утверждения, как и раньше, напрямую зависит от официального опубликования.

Кроме того, названным законом уточнен механизм применения новой кадастровой стоимости по результатам рассмотрения споров. Между тем реализация данного механизма для целей администрирования земельного налога нуждается, на наш взгляд, в дополнительных разъяснениях контролирующих органов.

Ссылки

[1] Кадастровая стоимость – это некая величина, определяемая путем проведения государственной кадастровой оценки с учетом классификации земель по целевому назначению, функциональному использованию, уровню цен и с использованием других экономических показателей.

[2] Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

[3] На момент подготовки данного материала закон принят Госдумой, одобрен Советом Федерации, но не подписан Президентом РФ и, соответственно, не размещен на сайте www.pravo.gov.ru.

[4] Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508.

[5] В фонде государственной кадастровой оценки в электронном виде аккумулируются отчеты об определении кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости, а также необходимая информация (например, ценообразующие факторы) для проведения оценки. Ведение такого фонда представляет собой сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения, а также сведений, полученных при проведении мониторинга рынка недвижимости (п. 1.1 Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда, утв. Приказом Минэкономразвития России от 21.02.2011 № 53).

[6] Например, Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222.

[7] Данный документ размещен на официальном сайте ФНС (http://www.nalog.ru) в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами».

Т. М. Медведева
эксперт журнала
«ЕНВД: бухгалтерский учет и налогообложение»