Изменения в жилищном законодательстве с 2017 года.

В самом конце 2016 года Президент РФ подписал сразу три федеральных закона, которые являются значимыми для компаний, работающих в сфере управления МКД. Первый (Закон № 469‑ФЗ[1]) – о раскрытии информации, второй (Закон№ 486‑ФЗ[2]) – о плате за обращениес ТКО, третий (Закон № 498‑ФЗ[3]) –о капитальном ремонте. Все онивступили в силу со дня официально‑го опубликования – с 29.12.2016. Рассмотрим поправки подробнее.

Об обращении с ТКО.

Напомним, первоначально предполагалось, что обращениес ТКО станет коммунальной услугой с 01.01.2016 (см. Закон№ 458‑ФЗ[4] в первоначальной редакции). Затем Федеральным законом от 29.12.2015 № 404‑ФЗ данный срок был перенесенна 01.01.2017 (подробно об этом было рассказано в статье С. Н. Козыревой «Обращение с отходами с 2016 года», № 2, 2016). Теперь согласно поправкам, введенным Законом № 486‑ФЗ, указанныйсрок сдвинут еще на два года.

В соответствии с новой редакцией ч. 8 ст. 23 Закона № 458‑ФЗ,а также ч. 20 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176‑ФЗ обязанность по внесению платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО появляется при наличии заключенного между органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ и региональным оператором по обращению с ТКО соглашения и утвержденного единого тарифа на услугу по обращению с ТКО на территории соответствующего субъекта РФ, но не позднее 01.01.2019. Напомним, что согласно прежней редакции данной нормы указанная обязанность наступала со дня утверждения тарифа и заключения соглашения.

Благодаря специальным указаниям в новых п. 3 и 4 ст. 29.1 Федерального закона от 24.06.1998 № 89‑ФЗ «Об отходах производства и потребления»:

• соглашение между органами исполнительной власти субъектов РФ и региональными операторами должно быть заключеноне позднее 01.05.2018;
• предложения об установлении единого тарифа на услугу регионального оператора представляются в регулирующий орган не позднее 01.07.2018.

Кроме того, до 01.01.2018 продлено действие Федерального закона от 30.12.2004 № 210‑ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (см. новую ч. 7 ст. 24Закона № 458‑ФЗ), а также установлено, что до той же даты применяются тарифы на услуги организаций коммунального комплекса,утвержденные в соответствии с данным законом (ч. 7 ст. 23 Закона№ 458‑ФЗ). До возникновения у собственников и нанимателей помещенийв МКД обязанности вносить плату за коммунальную услугу по обращению с ТКО сохраняется их обязанность оплачивать жилищнуюуслугу по вывозу отходов.

О капитальном ремонте общего имущества в МКД.

Законом № 498‑ФЗ в разд. IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» ЖК РФ внесены некоторые изменения, которые вряд ли можно назвать кардинальными. Скорее, они направлены на упорядочиваниеправоотношений по поводу проведения капитального ремонта. Кроме того, данные поправки влекут необходимость корректировки региональных законов о капитальном ремонте.

Состав работ по ремонту.

Согласно новой ч. 5 ст. 166 ЖК РФ работы по капремонту могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущихстроительных конструкций МКД и (или) инженерных сетей дома,отнесенные в соответствии с законодательством о градостроитель‑ной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства. Перечень работ, которые могут быть профинансированыза счет фонда, сформированного исходя из минимального размеравзноса, приведен в ч. 1 этой же статьи. Регион может расширить данный список другими работами по капитальному ремонту. Собственники, уплачивающие взносы в размере выше минимального, по сво‑ему усмотрению определяют перечень работ. Введенные поправкидают возможность проводить более масштабные работы (тольков отношении двух категорий элементов общего имущества), чем ранее. Понятия капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства приведены в ст. 1 ГрК РФ. Так, капитальным ремонтом признается замена или восстановление отдельныхэлементов несущих строительных конструкций, тогда как к реконструкции относится замена или восстановление таких конструкцийв целом.

Бюджетные средства – часть фонда.

Согласно поправкам, внесенным в ч. 1 ст. 170 ЖК РФ, меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта (бюджетные субсидии) теперь образуют фонд капремонта.Эти средства также могут зачислять на спецсчет, открытый для формирования фонда по решению общего собрания (новый п. 5.1 ч. 1ст. 177). О наличии и движении фонда (в том числе бюджетных субсидий) владелец спецсчета должен отчитываться в соответствиис законом помимо отчетности, предусмотренной правовыми актамио порядке предоставления субсидий.

Месяц – срок для ОМСУ.

Сразу в несколько норм ЖК РФ внесены дополнения, устанавливающие предельный срок (месяц) для выполнения определенныхдействий ОМСУ при пассивности собственников помещений (ранеесроки вообще не были предусмотрены):

• ОМСУ принимает решение о формировании фонда капитальногоремонта на счете регионального оператора в течение месяца со дня получения от органа ГЖН в соответствии с ч. 4 ст. 172 ЖК РФ информации о домах, собственники помещений в которых не выбрали способформирования фонда и (или) не реализовали его (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ);
• ОМСУ принимает решение о проведении капитального ремонта в соответствии с региональной программой, если собственники помещений, формирующие фонд ремонта в «котле», не приняли такое решение в течение трех месяцев после получения предложения регионального оператора. Решение должно быть принято ОМСУ в течение месяца со дня истечения срока, отведенного для принятия решения собственниками помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ);
• ОМСУ принимает решение о переводе фонда капремонта в «котел», если собственники помещений, формирующие фонд на спецсчете,не провели ремонт в сроки, установленные региональной программой, и данный ремонт необходим. Решение принимается в тече‑ние месяца со дня получения уведомления об этом факте (ч. 7 ст. 189ЖК РФ).

Также установлены временные ограничения для принятия решения об определении регионального оператора в качестве владельцаспецсчета в случае, если собственники помещений не провели собрание или не реализовали принятое решение о выборе владельца счета или об изменении способа формирования фонда в случае, когда владелец спецсчета прекратил управление МКД, было приняторешение о его ликвидации либо он был признан банкротом. Итак,ОМСУ должен уложиться в те же сроки, что и собственники помещений (два месяца со дня прекращения управления домом владельцемспецсчета) (ч. 9 ст. 175 ЖК РФ).

Отчетность по спецсчету.

В связи со вступлением в силу Закона № 498‑ФЗ более открытой должна стать информация о состоянии фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете. Так, согласно дополнениямв ч. 3 ст. 172 ЖК РФ владелец счета должен отчитываться перед органом ГЖН в порядке и сроки, которые установлены законом субъекта РФ, передавая ему следующую информацию:

• о размере средств, начисленных в качестве взносов;
• о размере средств, поступивших в качестве взносов (так было и ранее);
• о размере средств, израсходованных со спецсчета на капитальный ремонт;
• о размере остатка средств на спецсчете (так было и ранее);
• о заключении договора займа и (или) кредитного договорана проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.

Если решением общего собрания на какое‑либо лицо, не являющееся владельцем специального счета, возложены полномочия по выставлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ), данное лицо обязано представлять владельцу счета в порядке и сроки, которые установленырегиональным законом, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (новая ч. 3.2 ст. 175).

В соответствии с изменениями в ч. 7 ст. 177 ЖК РФ не только собственник помещения в МКД вправе обратиться в банк и ко владельцу спецсчета за получением информации о сумме зачисленных платежейсобственников, остатке средств, всех операциях по счету. Теперь аналогичное право есть у органа ГЖН, таким образом получившего возможность проверить достоверность отчетности владельца спецсчета.

О переводе фонда из «котла» на спецсчет.

Поправками, внесенными в ч. 5 ст. 173 ЖК РФ, вдвое сокращен срок вступления в силу решения о прекращении формирования фонда капремонтана счете регионального оператора и формировании фонда на спецсчете. Ранее оно начинало действовать через два года после направления региональному оператору решения общего собрания, еслименьший срок не был установлен региональным законом (при этом наличие задолженности по кредиту на капремонт было препятствиемдля изменения способа формирования фонда ранее и является тако‑вым в настоящее время). Теперь данный срок составляет один год.

Добавим, что на основании выводов, сделанных в Постановлении КС РФ от 12.04.2016 № 10‑П, суды уже удовлетворяют требования собственников помещений о незамедлительном изменении способа формирования фонда, если решение о формировании фондав «котле» было принято ОМСУ без соблюдения требований об информировании собственников, инициировании общего собрания.

Капитальный ремонт после чрезвычайных ситуаций.

В часть 6 ст. 189 ЖК РФ введены новые положения, согласнокоторым при возникновении чрезвычайных ситуаций решение о проведении ремонта (перечне работ, сроках выполнения, сметерасходов и источнике финансирования) принимается в порядке,установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. Капитальный ремонт проводится без включения дома в краткосрочныйплан реализации региональной программы и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий чрезвычайной ситуации,за счет средств регионального оператора, определенных в качестведенежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

Поскольку дополнение внесено в ч. 6 ст. 189 ЖК РФ, оно распро‑страняется лишь на ремонт домов, собственники помещений в которых формируют фонд на счете регионального оператора.

Также изменения коснулись порядка отбора региональным оператором кредитной организации, в которой открыт счет (специальный счет) и которая должна соответствовать требованиям ч. 3 ст. 180ЖК РФ, и порядка перевода счетов в такую кредитную организацию. Срок отбора перенесен до 01.03.2017.

О раскрытии информации.

Самым ожидаемым и одновременно самым спорным стал Закон№ 469‑ФЗ, который изменил сроки наступления ответственностиза наполнение информацией ГИС ЖКХ. Этот закон также восстановил обязанность публиковать сведения на сайте www.reformagkh.ru в качестве лицензионного требования. Кроме того, закон содержит иные поправки. Рассмотрим их по порядку.

Размещение информации в ГИС ЖКХ.

Обязанность лиц, управляющих МКД, размещать в системе информацию предусмотрена ч. 18 ст. 7 Закона № 209‑ФЗ[5], а также ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ. В последней из указанных норм говорится, что порядок, состав, сроки и периодичность размещения в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД устанавливаются федеральными органами исполнительной власти. Теперь здесь появилась приписка: если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

Особый порядок действия ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ изложен в ч. 5ст. 6 Закона № 263‑ФЗ[6], в которую были внесены изменения. Итак,по истечении четырех месяцев после дня вступления в силу соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ на территории субъекта РФположения ч. 10.1 ст. 161 применяются в соответствующих субъектах РФ. При этом:

• с 01.07.2017 положения ч. 10.1 ст. 161 применяются для всехсубъектов РФ, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя (ранее был установлен единый срок – с 01.07.2016);
• с 01.07.2019 положения ч. 10.1 ст. 161 применяются для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя.

По информации, размещенной на сайтах ГИС ЖКХ и Минкомсвязи,соглашения об опытной эксплуатации системы заключеныв 82 субъектах РФ, а по состоянию на 02.06.2016 вступили в силу соглашения с 66 регионами. Иначе говоря, размещать весь объем информации управляющим МКД на большей части территории страны необходимо.

Приведенные требования продублированы в ст. 12 Закона№ 209‑ФЗ. Так, согласно новой редакции ч. 4 поставщики информации обязаны размещать ее в системе с 01.07.2017, за исключением нескольких категорий поставщиков, для которых установлен иной срок. К примеру, поставщики информации, осуществляющие деятельность на территориях Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, должны публиковать сведения в системе с 01.07.2019 (исключения перечислены в ч. 4.2 ст. 12 Закона № 209‑ФЗ, они не касаются управляющих домами).

Однако будет ли применено наказание за невыполнение данного требования?

Ответственность за неразмещение информации в соответствиис законодательством РФ в ГИС ЖКХ или нарушение установленных законодательством РФ порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полномобъеме, размещение заведомо искаженной информации предусмотрена ст. 13.19.2 КоАП РФ для лиц, осуществляющих деятельностьпо управлению МКД, а также для физических лиц, осуществляющихнепосредственное управление домом, РСО, застройщиков МКД. Частью 2.2 ст. 6 Закона № 263‑ФЗ установлено, что до 01.01.2018 (ранее – до 01.01.2017) положения ст. 13.19.2 КоАП РФ применяются только в отношении ИП и юридических лиц, являющихся лицензиатами, в части размещения в ГИС ЖКХ сведений, предусмотренныхст. 198 ЖК РФ. Кроме того, добавлено, что положения данной статьи в отношении лиц, осуществляющих деятельность на территориях Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, применяются с 01.07.2019(дополнительно отметим, что изменения коснулись также сроков действия ст. 13.19.1 КоАП РФ, которой установлена ответственность для иных поставщиков информации).

Таким образом, в настоящее время (как и ранее) наказуемым является лишь неразмещение лицензиатами в ГИС ЖКХ информации,указанной в ст. 198 ЖК РФ. Напомним, что до вступления в силу Закона № 469‑ФЗ обязанность размещать в системе сведения о перечне домов в управлении была установлена с 01.08.2015 положениями ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255‑ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ».

Теперь соответствующие указания появились в Жилищном кодексе. Это нововведение не принесло новых обязанностей, однако егоследует оценить положительно, поскольку однородные требования(о раскрытии информации) теперь содержатся в одном документе,а не разрознены по нескольким федеральным законам. Причем важно, что ст. 198 ЖК РФ больше не требует размещать такие сведенияна сайте www.reformagkh.ru (впрочем, это не означает, что такой обязанности больше нет). Перечень сведений, подлежащих раскрытию, приведен в Приказе Минкомсвязи РФ № 368, Минстроя РФ№ 691/пр от 29.09.2015. Согласно поправкам, внесенным в ч. 4ст. 198 ЖК РФ, право управлять домом зависит от размещения лицензиатом сведений о доме именно в системе, а не на официальномсайте для раскрытия информации.

Следующий важный момент заключается в том, что вполне ожидаемо размещение информации в ГИС ЖКХ станет лицензионным требованием. Если точнее, ч. 1 ст. 193 ЖК РФ (перечень лицензионных требований) была дополнена п. 6.1: соблюдение лицензиатом требований к размещению информации, установленных ч. 10.1 ст. 161настоящего кодекса. В соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона № 469‑ФЗ положения п. 6.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ применяются с 01.01.2018, а на территориях городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя – с 01.07.2019. Логично предположить,что к этому моменту в ст. 14.1.3 КоАП РФ будет внесено изменение,согласно которому по данной статье лицензиаты привлекаются к ответственности за нарушение лицензионных требований, кроме тре‑бования к размещению информации в ГИС ЖКХ.

В связи с переносом контрольных сроков размещения в системе сведений в полном объеме также были сдвинуты следующие сроки:

•  до 01.01.2018 (а в городах федерального значения – до 01.07.2019)приостановлено действие ст. 47.1 ЖК РФ в части проведения общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ;
• с 01.01.2018 отсутствие в системе информации о размере платы (либо наличие данных, отличающихся от представленных в бумажном платежном документе) будет означать, что платежный документне подан (исключение касается территорий городов федеральногозначения, для них этот срок – 01.01.2020). Начиная с этих же дат сроквнесения потребителем платы привязан к размещению информациио размере платы в ГИС ЖКХ, а не к представлению бумажного счета.

Раскрытие информации в соответствиисо стандартом раскрытия информации.

Известно, что с 01.07.2016 (когда у управляющих МКД появилась обязанность размещать информацию в ГИС ЖКХ, а также прекратила свое действие ч. 10 ст. 161 ЖК РФ в соответствии с ч. 4 ст. 6Закона № 263‑ФЗ) многие управляющие стали игнорировать обязанность по наполнению сайта www.reformagkh.ru, причем даже заручившись поддержкой ОМСУ и органа ГЖН. Однако вряд ли таково было намерение законодателя. Ведь ГИС ЖКХ еще не заработалав полной мере, а Стандарт раскрытия информации[7] предполагает предоставление потребителям сведений не только через Интернет,но и путем ответа на запросы[8]. Время показало, что, действительно,нельзя было забывать про сайт www.reformagkh.ru.

Дело в том, что в ч. 3 ст. 5 Закона № 469‑ФЗ указано: положения п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ подлежат применению до 31 декабря 2017 годавключительно, а на территориях субъектов РФ – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя – до 30 июня2019 года включительно.

Вспомним, что согласно п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ лицензионнымтребованием является соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 ЖК РФ. В свою очередь, в этой норме сказано, что УК обязана обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности в соответствиисо Стандартом раскрытия информации. Согласно ч. 4 ст. 6 Закона № 263‑ФЗ в редакции Закона № 469‑ФЗ положения ч. 10 ст. 161ЖК РФ применяются до 01.01.2018 (ранее – до 01.07.2016), а на территориях городов федерального значения – до 01.07.2019.

При этом осталось неизменным второе предложение ч. 4 ст. 6 Закона № 263‑ФЗ, на основании которого по истечении четырех месяцев после дня вступления в силу соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ положения ч. 10 ст. 161 ЖК РФ не применяютсяна территориях субъектов РФ, заключивших соответствующие соглашения. Означает ли это, что в так называемых пилотных регионах, коих в настоящее время очень много, раскрытие информациив соответствии со Стандартом раскрытия информации не является лицензионным требованием? По нашему мнению, нет: в п. 6 ч. 1ст. 193 ЖК РФ есть ссылка только на требование, установленное ч. 10ст. 161 ЖК РФ. Данное требование является обязательным для всехлицензиатов независимо от региона присутствия. За его нарушениеназначают административный штраф по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Плата за коммунальные ресурсы на ОДН.

Помимо всего прочего, Законом № 469‑ФЗ в ст. 154 ЖК РФ внесены поправки, важные для применения новых правил об оплатерасходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, в составе платы за жилое помещение, которые вступили в силу 01.01.2017.

Так, согласно новой ч. 5 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, отведение сточных вод,обращение с ТКО, в том числе плату за холодную и горячую воду,электроэнергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общегоимущества в следующих случаях:

• при непосредственном управлении домом собственниками помещений;
• если собственники не выбрали способ управления домомили выбранный ими способ не реализован.

Таким образом, если в доме отсутствует управляющий (УК, ТСЖ,ЖК, ЖСК и т. д.), собственники вносят плату за коммунальные услуги,как и раньше, в полном объеме (в том числе на ОДН), а плата за содержание жилого помещения не включает в себя расход воды, электроэнергии, а также плату за отведение стоков в целях содержания общегоимущества. Конкретизацию и развитие это правило получило в новеллах, введенных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016№ 1498 в Правила предоставления коммунальных услуг.

* * *

Изменения в нормах жилищного законодательства, вступившиев силу в самом конце 2016 года, не являются революционными. Частью из них были сдвинуты сроки начала действия новых правил работы, а частью – нормы ЖК РФ были приведены в соответствие реалиям.

Е. В. Емельянова

эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Info»