В случае когда у арендодателя еще нет права собственности на объект недвижимого имущества, но он сдает его в аренду арендатору может ли арендатор отнести и принять затраты, связанные с арендой вышеуказанного объекта недвижимости для целей бухгалтерского и налогового учета?

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному на то лицу.

В бухгалтерском учете расходы организации по аренде помещения (арендная плата) относятся к расходам по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ), при этом расходы должны соответствовать критериям ст. 252 НК РФ (т.е. должны быть экономически обоснованными и документально подтвержденными).

По мнению Минфина РФ, выраженному в Письме от 09.07.2008 г. № 03-03-06/1/399, до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства Российской Федерации, поэтому расходы по не заключенному в установленном порядке договору не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Однако существует и другая точка зрения по данному вопросу.

Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.05.2009 г. № Ф04-2157/2009(4332-А75-49), Ф04-2157/2009(4333-А75-49) по делу N А75-4282/2007 разъясняется, что налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского, в связи с чем право налогоплательщика включить в расходы для целей налогообложения арендную плату за фактическое использование объекта недвижимого имущества не зависит от государственной регистрации права собственности на этот объект.

Суд учел имеющиеся в материалах дела документы (договор аренды, акты приема-передачи, протоколы согласования договорной цены) и пришел к выводу о правомерном включении налогоплательщиком суммы арендной платы в состав расходов для целей налогообложения прибыли на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2008 г. по делу № А56-52896/2007 отмечается, что действующее налоговое законодательство не ставит наличие затрат в зависимость от правомерности заключения договора аренды.

Нарушение гражданского законодательства, выразившееся в заключении договора с лицом, право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество не зарегистрировано, не влияет на право налогоплательщика учесть арендные платежи в составе расходов при соблюдении условий, предусмотренных статьей 252 НК РФ, при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате аренды.

Таким образом, по данyому вопросу существует две точки зрения. Если Ваша организация примет решение придерживаться второй точки зрения, то существует риск непринятия налоговыми органами расходов по арендной плате для целей налогообложения прибыли. В этом случае данную точку зрения придется отстаивать в суде.

Пунктами 1 и 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" установлено, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Поэтому при наличии первичных документов (в том числе заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи объекта аренды) расходы по аренде могут быть отражены в бухгалтерском учете, независимо от того, зарегистрировано право собственности на объект аренды или нет арендодателем.