• Главная
  • Статьи
  • Отказ в регистрации договора купли-продажи недвижимого им...

Отказ в регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества АУ

По просьбе автономного учреждения (далее – АУ), которое обратилось в нашу организацию, были рассмотрены вопросы о способах регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и о правомерности отказа в его регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – ФРС).

Итак, АУ, в соответствии с Федеральным законом от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» (далее – Закон об автономных учреждениях), с согласия наблюдательного совета приобрело здание для организации образовательного процесса с земельным участком за счет средств областного бюджета, выделенных учредителем. В договоре купли-продажи сторонами являются: продавец – юридическое лицо, в собственности которого находится здание с земельным участком, и покупатель – АУ, приобретающее данные объекты недвижимости в собственность области. Договор купли-продажи и акт приема-передачи объектов сторонами подписаны, денежные средства на расчетный счет продавца перечислены. Для государственной регистрации права собственности Департаментом имущественных и земельных отношений специалисту АУ выдана доверенность на осуществление всех юридических действий, связанных с государственной регистрацией. Однако ФРС договор регистрировать отказывается в связи с неверным указанием его стороны (покупателя).

Прокомментируем данную ситуацию с учетом действующего законодательства.


 

Права автономного учреждения.

 Сначала определимся с правами АУ и моментом их возникновения.

 В соответствии со ст. 2 Закона об автономных учреждениях АУ признается некоммерческая организация, созданная РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях осуществления предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти, местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, средств массовой информации, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах в случаях, установленных федеральными законами.

 АУ является юридическим лицом и от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

 Согласно ст. 3 Закона об автономных учреждениях имущество АУ закрепляется за ним на праве оперативного управления в соответствии с ГК РФ. Собственником имущества АУ является соответственно РФ, субъект РФ, муниципальное образование.

 Недвижимое имущество, закрепленное за АУ или приобретенное им за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества, а также находящееся у АУ особо ценное движимое имущество подлежит обособленному учету в установленном порядке.

 Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также приобретенное учреждением, определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ.

 Согласно положениям данной статьи учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются имуществом с согласия его собственника.

 Право оперативного управления в силу ст. 216 ГК РФ является вещным правом наряду с правом собственности, которое может принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

 В соответствии со ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у данного предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

 Как следует из п. 2 ст. 299 ГК РФ, имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

 В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъясняется, что права хозяйственного ведения и оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

 Как следует из анализа названных норм, при приобретении АУ недвижимого имущества по договору у другого лица за счет средств, выделенных учредителем, у АУ возникает право оперативного управления данным имуществом. Соответственно, момент перехода имущества в оперативное управление учреждения связан с моментом передачи данного имущества предыдущим собственником учреждению, сопровождающейся подписанием акта приема-передачи.


 

Порядок приобретения учреждением недвижимого имущества.

 В связи с тем что АУ является некоммерческой государственной организацией, порядок приобретения им недвижимого имущества имеет свои особенности.

 Так, согласно ст. 14 Закона об автономных учреждениях сделка, связанная с распоряжением денежными средствами, при условии что ее цена превышает 10% балансовой стоимости активов АУ, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, если уставом АУ не предусмотрен меньший размер крупной сделки, является крупной сделкой.

 В соответствии со ст. 15 Закона об автономных учреждениях крупная сделка совершается с предварительного одобрения наблюдательного совета АУ. Наблюдательный совет АУ обязан рассмотреть предложение руководителя АУ о совершении крупной сделки в течение 15 календарных дней с момента поступления такого предложения председателю наблюдательного совета АУ, если уставом АУ не предусмотрен более короткий срок.

 Таким образом, на совершение сделки по приобретению АУ недвижимого имущества за счет средств, выделенных учредителем, должно быть получено согласие наблюдательного совета, что и было сделано учреждением, а также была получена доверенность на осуществление всех действий, связанных с государственной регистрацией прав.


 

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

 Возникновение, переход и прекращение права оперативного управления, согласно ст. 131 ГК РФ, подлежат государственной регистрации, равно как и право собственности, в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

 Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации.

 Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

 Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

 Согласно ст. 5 Закона № 122-ФЗ участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, – с другой.

 Порядок проведения государственной регистрации прав описан в ст. 13 Закона № 122-ФЗ. Общий срок проведения государственной регистрации составляет месяц со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, после проведения выдается свидетельство о государственной регистрации прав.

 На государственную регистрацию прав представляются документы, перечисленные в ст. 16 Закона № 122-ФЗ:

  • Заявление сторон о государственной регистрации права собственности на объект.
  • Документ об уплате государственной пошлины.
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя).
  • Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.
  • Учредительные документы (устав, учредительный договор) со всеми изменениями и дополнениями.
  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица – для юридических лиц, созданных после 01.07.2002.
  • Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) о юрлице, зарегистрированном до 01.07.2002, – для юридических лиц, созданных до 01.07.2002.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении, определение суда о назначении арбитражного управляющего и т.д.).
  • Правоустанавливающий документ – договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты).
  • Акт приема-передачи нежилого помещения.
  • Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008, или техническая документация, описывающая объект недвижимого имущества, – для нежилых помещений, кадастровый план – для земельных участков, выданные до 01.03.2008.
  • Документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
  • Справка о балансовой стоимости объекта недвижимости.
  • Документ, подтверждающий одобрение сделки, если она является крупной.

 Для регистрации права оперативного управления в перечень вышеназванных документов добавляются заявление о регистрации права оперативного управления и решение учредителя о выделении средств на приобретение АУ недвижимого имущества. Вместо решения можно представить в регистрирующий орган свидетельство о внесении в реестр государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и перечень передаваемого имущества.

 Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 17 Закона № 122-ФЗ являются:

  • акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  • договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
  • акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, подписанные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • вступившие в законную силу судебные акты;
  • акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  • иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент совершения сделок;
  • иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

 В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона № 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством РФ.

 Согласно ст. 19 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры к получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Он обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

 Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая месячного срока, установленного для регистрации права).

 Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

 Основания для отказа в государственной регистрации прав приведены в ст. 20 Закона № 122-ФЗ:

  • право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Законом;
  • с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
  • документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
  • акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент издания;
  • лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
  • лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
  • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
  • правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникшего после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
  • не представлены документы, в соответствии с настоящим Законом необходимые для государственной регистрации прав;
  • имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;
  • осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 ст. 20, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ.

 При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме направляется сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

 Как следует из заданного вопроса, на совершение сделки учредителем были выделены средства из областного бюджета, что должно быть оформлено соответствующим решением, согласие наблюдательного совета на совершение сделки получено, надлежащим образом заверенная доверенность на представителя для совершения действий по регистрации имущества также имеется. Основанием для регистрации права собственности будет договор купли-продажи учреждением недвижимого имущества. Выше мы выяснили, что автономное учреждение может совершать сделки по приобретению имущества, а также быть участником отношений при регистрации прав, поэтому отказ в государственной регистрации права собственности субъекта РФ по причине неверного указания стороны договора (покупателя) при наличии всех перечисленных выше документов будет являться незаконным. Добавим, что в ст. 20 Закона № 122-ФЗ отсутствует такое основание отказа в регистрации прав, как неверное указание стороны договора.


 

Особенности регистрации прав автономного учреждения.

 В пункте 2 Приказа Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества» разъясняется, что, учитывая положения ст. 299 ГК РФ, в данном случае государственную регистрацию права хозяйственного ведения (оперативного управления) государственных предприятий (учреждений) на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.

 Таким образом, закон позволяет одновременно подать документы на регистрацию права собственности и права оперативного управления. Основаниями для регистрации права оперативного управления будут договор купли-продажи учреждением недвижимого имущества и решение учредителя о выделении средств на покупку этого имущества, акт приема-передачи будет подтверждать передачу имущества учреждению.

 В данном случае, вероятнее всего, можно обойтись без отдельного решения учредителя о передаче данного имущества в оперативное управление, так как средства на приобретение этого имущества выделялись учредителем.

 Например, в Постановлении ФАС СКО от 23.03.2009 по делу № А32-16026/2008-68/244 суд пришел к выводу, что право оперативного управления на объект может быть зарегистрировано за учреждением на основании документа, подтверждающего факт создания объекта, в случае, если спорный объект создан за счет переданных ему учредителем средств и учреждение являлось заказчиком строительства.

 Однако на практике в каждом конкретном регистрирующем органе могут быть установлены свои требования к перечню и оформлению документов, что не всегда соответствует закону и влечет незаконные отказы в регистрации. По этой же причине учреждению может быть отказано в одновременной регистрации права собственности субъекта Федерации и права оперативного управления учреждения.

Также при подаче документов на регистрацию заявителю нужно помнить, что право оперативного управления на вновь приобретенное учреждением имущество не может быть зарегистрировано до регистрации права собственности субъекта Федерации на данное имущество.


 

Обжалование отказа в регистрации прав.

 Если заявителем получен отказ в регистрации права на недвижимое имущество, являющийся незаконным, данный отказ в соответствии с п. 3 ст. 20 Закона № 122-ФЗ может быть обжалован в арбитражном суде.

К регистрирующему органу предъявляются иски о признании незаконным отказа в государственной регистрации права и обязании зарегистрировать право оперативного управления и (или) право собственности в порядке, описанном в гл. 24 АПК РФ.

Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в Законе № 122-ФЗ) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соответствующего решения суда, вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней с момента поступления такого решения суда государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя о его поступлении и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав по почтовому адресу, указанному в заявлении.

Подводя итог вышесказанному, отметим, что для определения правомерности отказа АУ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо получить из ФРС письменный отказ с указанием причин. Если отказ является законным, то заявителю нужно устранить имеющиеся недостатки и снова обратиться с заявлением о государственной регистрации прав. В том случае, если отказ является незаконным, АУ следует обратиться в арбитражный суд с иском и при вынесении судом положительного решения зарегистрировать соответствующее право.

,
руководитель юридического департамента КГ «Аюдар»

Для оформления заказа на юридические услуги или получение консультации по банкротству необходимо заполнить форму и нажать на кнопку «Отправить заявку», наши менеджеры обязательно свяжутся с Вами.
*минимальная стоимость ответа 2500 р.