Подготовка к ежегодному собранию собственников

Собрание собственников – орган управления МКД.

Общее собрание собственников (ОСС) является органом управления МКД. Об этом сказано в п. 1 ст. 44 ЖК РФ. Поэтому к его компетенции относится решение всех знаковых вопросов по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества в МКД и его использованию, а также по предоставлению коммунальных услуг. Спектр этих задач в соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ и характеризует процесс управления домом в целом.

ОСС должно проводиться как минимум один раз в год (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). По общему правилу инициировать собрание должны сами собственники. На это указывают формулировка п. 3 ст. 45 ЖК РФ, а также отдельные судебные решения. Нужно признать, что собственники помещений в МКД далеко не всегда исполняют свою обязанность по проведению годовых ОСС. В отдельных случаях бездействие жильцов даже выгодно управляющим, которые без прямого указания собственников не приступают к выполнению конкретных работ.

Например, Постановлением ФАС МО от 19.08.2013 по делу № А40-120390/12 153 1227 предписание жилинспекции в адрес УК об обязании согласовать с собственниками отдельных квартир (на несущих внутренних стенах которых были обнаружены трещины) установку специальных маяков было признано не отвечающим принципам законности и исполнимости. Во-первых, согласование работ с конкретными собственниками в данном случае прямо противоречит ЖК РФ, который устанавливает только один способ получения согласия на совершение подобных действий – принятие соответствующего решения на ОСС. Вместе с тем инициатива его созыва, как отметили арбитры, принадлежит исключительно лицу, являющемуся собственником помещения в доме. Во-вторых, обеспечение исправного состояния несущих стен здания, в том числе устранение выявленных повреждений, является одним из условий безопасности людей и сохранности МКД, а потому не зависит от желания собственников помещений в доме установить маяки. То есть для проведения необходимых работ вообще не требуется никаких согласований с собственниками. В итоге при обсуждении процедурных вопросов о том, кто и на каком основании вправе требовать от УК, в том числе в судебном порядке, установки маяков, вопрос об обязательности их установки и ответственности за бездействие был попросту опущен.

Между тем в любом инертном сообществе рано или поздно возникают инициативные группы, состоящие из лиц, которые хотят знать, из чего складываются счета за жилищно-коммунальные услуги, и требуют обоснования каждой строки платежного документа, куда порой (без ведома собственников) включаются взносы на текущий и капитальный ремонт или суммы компенсационного характера (сверх платы по договору управления) в виде стоимости работ и услуг, которые не были предусмотрены договором. Чаще всего такие претензии собственников служат поводом для судебных разбирательств, которые разрешаются в пользу последних.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС СЗО от 06.05.2013 по делу № А05-13577/2012 (в его пересмотре отказано Определением ВАС РФ от 07.08.2013 № ВАС-10219/13). Спор связан с условиями договора управления, устанавливающими возможность сбора с собственников помещений в МКД платы за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества сверх платы, согласованной сторонами. Прокурор области обратился в суд с иском о признании недействительными двух пунктов договора управления МКД. В первом было указано, что в случае, если объем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества превышает объем, согласованный сторонами, а невыполнение работ и неоказание услуг сверх установленных создают угрозу бесперебойному и безопасному функционированию элементов общего имущества, УК вправе дополнительно по своему усмотрению провести и оказать такие работы и услуги. Второй пункт договора предусматривал, что оплата дополнительного объема работ и услуг распределяется между всеми собственниками помещений в МКД в платежных документах сверх установленной по договору платы. Арбитры удовлетворили иск прокурора. Аргументация судей проста и основана на выводах Президиума ВАС, сделанных еще в 2010 году в Постановлении от 29.09.2010 № 6464/10 на основе системного анализа норм жилищного законодательства (п. 1 ст. 161, п. 2 и 3 ст. 162, 39 ЖК РФ, п. 10, 16, 17 Правил содержания общего имущества , Правил эксплуатации жилфонда , ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Она заключается в следующем. Приведенные нормы свидетельствуют о том, что в договоре управления (во исполнение требований ст. 162 ЖК РФ) нужно расшифровать лишь работы и услуги, выполняемые и оказываемые УК сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли особое решение общего собрания собственников помещений в доме о необходимости их выполнения. Определение в договоре должного размера платы за предвидимые при обычных условиях, необходимые содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском УК. Только если выполнение и оказание неотложных работ и услуг (как текущего, так и капитального характера) будут вызваны обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, расходы, связанные с этим, должны быть дополнительно компенсированы УК собственниками помещений в доме.

Из буквального же прочтения оспариваемых пунктов договора следовало, что в установленную договором плату за содержание и ремонт общего имущества включена стоимость только тех работ и услуг, которые перечислены в соответствующем приложении. Выполнение (оказание) иных работ (услуг), необходимых для надлежащего содержания и ремонта общего имущества и отнесенных к обязанности УК, подлежало оплате дополнительно, что противоречит закону.

Одновременно в Определении ВАС РФ от 07.08.2013 № ВАС-10219/13 прозвучал вывод: собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить общее собрание, на котором может быть пересмотрен размер платы за содержание и ремонт (по заявлению одной из сторон договора управления). По мнению арбитров, именно такой способ возможного увеличения платы легитимен.

Очевидно, что значимость решений ОСС, как и факт их отсутствия, сложно переоценить. Вместе с тем к утверждению о том, что ОСС может быть инициировано исключительно собственниками помещений в МКД, рекомендуем относиться скептически. Действительно, согласно формулировкам ЖК РФ именно собственники обязаны проводить ОСС как минимум один раз в год, причем по своей инициативе. Если такие собрания не проводятся, формально управляющий не обязан созывать собственников. Однако, если он заинтересован в том, чтобы собрание состоялось, его вполне можно организовать, закон этого не запрещает. Кроме того, Правилами осуществления деятельности по управлению МКД утвержден такой стандарт, как организация рассмотрения ОСС вопросов, связанных с управлением МКД (пп. «г» п. 4). Из его содержания следует, что управляющая организация может быть наделена правом инициировать ОСС по договору управления.

Организация общего собрания собственников (ОСС).

Чтобы усилия по организации собрания не прошли даром, необходимо соблюсти все формальности, связанные с его проведением. В первую очередь следует уведомить всех собственников о том, что планируется ОСС.

Уведомление собственников.

Собственники должны быть поставлены в известность о планируемом собрании не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (п. 4 ст. 45 ЖК РФ). Способ уведомления (обязательно в письменном виде) собственники могут определить сами, опять же обсудив этот вопрос на ОСС. Чаще всего сообщение о проведении ОСС размещается в МКД на информационном стенде, доступном для всех собственников помещений. Кстати, такое место все равно должно быть согласовано с собственниками и закреплено их решением. Если же собственники не выразили свою волю получать сообщения о планируемом ОСС особым образом, их следует:

• направлять каждому собственнику помещения в МКД заказным письмом;
• вручать каждому собственнику помещения в доме под расписку.

Данные о вручении (направлении) собственникам сообщений о планируемом ОСС необходимо внести в специальный журнал (реестр).

Теперь поговорим о содержании такого сообщения. Согласно п. 5 ст. 45 ЖК РФ в нем обязательно указываются:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
• форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
• дата, место и время проведения собрания (в случае проведения заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, вынесенным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения);
• повестка дня;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Скажем несколько слов о форме проведения собрания. Из содержания п. 1 ст. 47 ЖК РФ следует, что на заочное голосование можно вынести вопросы, которые ранее были включены в повестку дня при проведении ОСС путем совместного присутствия собственников помещений в МКД, но такое собрание не имело кворума. То есть первоначально всегда следует созывать собрание, на котором предполагается присутствие собственников, а в случае, если явка не достигнет необходимого уровня (это более 50% общего числа голосов – п. 3 ст. 45 ЖК РФ), – выносить соответствующие вопросы на заочное голосование. Смысл заочного голосования заключается в передаче собственниками своих решений по вопросам, поставленным на голосование, в письменной форме по адресу, указанному в сообщении о проведении ОСС (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Довольно часто в МКД, где явка на собрания невысока (и не только), заочное голосование проводится без предварительной попытки созвать ОСС путем совместного присутствия. В этом случае существует риск обжалования (в судебном порядке) принятых решений по причине нарушения последовательности действий, установленной в ст. 47 ЖК РФ, если, например, кто то из собственников с ними не согласен.

Порядок обжалования решений закреплен в п. 6 ст. 46 ЖК РФ. Обжаловать решение ОСС вправе собственники, которые не принимали участие в голосовании или голосовали против принятия решения и считают свои интересы нарушенными. Для обжалования отведено шесть месяцев с момента, когда такой собственник узнал (должен был узнать) о принятом решении. Однако здесь необходимо учитывать, что суд будет рассматривать все обстоятельства дела и оценивать действительную волю собственников в принятии спорного решения, причем не только по формальным признакам (путем изучения протоколов), но и исходя из иных действий, связанных с воплощением в жизнь принятого решения (например, как это сделали судьи ФАС СКО в Постановлении от 06.12.2011 по делу № А53-24178/2010). Кроме того, решение, принятое в форме заочного голосования, может быть оставлено в силе ввиду того, что голос собственника, оспаривающего его, не мог повлиять на результаты голосования в целом, допущенные нарушения не являются существенными, а реализация оспариваемого решения не привела к причинению указанному собственнику убытков.

Если проведение ОСС планируется путем совместного присутствия собственников помещений в МКД, то кроме уведомления собственников инициатору собрания нужно уделить внимание подготовке:

• форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;
• помещения для проведения собрания, регистрации участников собрания.

Регистрация собственников и их представителей крайне важна, так как ее итоги служат отправной точкой для определения правомочности собрания в целом и подсчета голосов по вопросам, вынесенным на голосование. Так что все данные рекомендуется заносить в соответствующий журнал (реестр).

Процедура проведения собрания (заочного голосования).

Согласно п. 3 ст. 45 ЖК РФ ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При проведении ОСС в форме заочного голосования принявшими участие в собрании считаются собственники помещений в МКД, решения которых получены до даты окончания их приема (п. 2 ст. 47 ЖК РФ).

Решение ОСС, принятое в отсутствие необходимого кворума, ничтожно (ст. 181.5 ГК РФ), то есть не имеет юридической силы.

Количество голосов, которым обладает собственник помещения в МКД, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Голосовать на ОСС собственники могут лично или через своих представителей (п. 1 ст. 48 ЖК РФ). Если на собрание пришел представитель, он должен обладать соответствующей доверенностью, составленной на его имя и заверенной собственником или нотариусом (п. 2 ст. 48 ЖК РФ).

По общему правилу обсуждаться и выноситься на голосование должны все вопросы повестки дня по отдельности с принятием соответствующего решения (если иное не установлено единогласно участниками собрания) – п. 2 ст. 181.2 ГК РФ. Решения ОСС, принятые по вопросам, которые изначально не были вынесены в повестку дня, также являются недействительными (ст. 181.5 ГК РФ), как и решения, принятые в отсутствие кворума (см., например, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.08.2013 по делу № 33 4308/13).

Если ОСС проводится в форме заочного голосования, важно, чтобы лист для голосования содержал графы для внесения следующих данных (п. 3 ст. 47 ЖК РФ):

• сведений о лице, участвующем в голосовании;
• сведений о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в МКД;
• решений по каждому вопросу повестки дня, выраженных формулировками «за», «против» или «воздержался». Причем голосующему нужно выбрать одну из них, иначе его голос не будет засчитан (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.08.2013 по делу № 33 4023/13).

О подписи листа голосования и представителе.

Несмотря на то, что ЖК РФ не устанавливает требования о подписи листа голосования лицом, участвующим в заочном голосовании, иного способа идентификации волеизъявления конкретного собственника (его представителя), оформленного в письменном виде, нет. Если листы голосования не будут подписаны, велик риск, что результаты голосования и сами решения будут успешно оспорены.

Еще один вопрос, который может возникнуть, состоит в том, вправе ли собственник помещения в МКД участвовать в заочном голосовании через своего представителя. Формально в ст. 47 ЖК РФ, которая посвящена только заочному голосованию, под лицом, участвующим в голосовании, понимается исключительно собственник помещения в МКД. Однако, если сопоставить положения ст. 47 ЖК РФ и нормы ст. 48 ЖК РФ о безусловном праве собственника голосовать как лично, так и через своего представителя, можно заключить, что и заочное голосование возможно путем привлечения представителя. При этом в лист голосования вносится соответствующая запись о наличии у представителя необходимой доверенности с приложением ее копии.

Возвращаясь к организационной части собрания, которое проводится путем личного присутствия собственников (их представителей), следует отметить, что вести его должно лицо, предложенное и одобренное в качестве председателя собрания. Фиксировать информацию о ходе собрания, голосовании по вопросам повестки дня, поступающие от собственников вопросы и предложения должен секретарь собрания. Указанные лица впоследствии подписывают протокол о результатах проведения ОСС.

Документальное оформление решений, принятых ОСС.

По общему правилу решения собраний оформляются письменно путем составления протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ). В нем указываются (п. 4, 5 ст. 181.2 ЖК РФ):

• дата, время и место проведения собрания (при заочном голосовании – дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании);
• сведения о лицах, принявших участие в собрании (заочном голосовании);
• результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
• сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
• сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол (сведения о лицах, подписавших протокол).

Во исполнение требования п. 3 ст. 46 ЖК РФ в течение 10 дней с момента проведения собрания его результаты должны быть доведены инициатором собрания до собственников помещений в МКД. Для этого достаточно разместить соответствующее сообщение в помещении дома, которое определено ОСС и доступно для всех собственников.

* * * 

В данной статье мы обратили внимание на ключевые этапы подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в МКД, связанные:

• с созывом ОСС. В силу ЖК РФ преимущество здесь имеют собственники, однако исключать возможность организации собрания по инициативе управляющего все же нельзя;
• со способом уведомления собственников о предстоящем собрании. Приемлемый для всех способ (например, с использованием информационного стенда) целесообразно закрепить решением ОСС, иначе придется оповещать всех собственников заказными письмами или вручать уведомления каждому лично;
• с непосредственной процедурой проведения собрания, в том числе в форме заочного голосования, а также с возможностью проведения такового без предварительного сбора собственников путем личного присутствия;
• с оформлением итогов ОСС путем составления протокола, который по форме и содержанию должен отвечать новым требованиям гражданского законодательства.

М. О. Денисова / главный редактор журнала
“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”/