Существуют ли законные схемы привлечения денежных средств дольщиков до регистрации договора в ФРС?

Частью 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусмотрено право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. При этом ч. 2 названной статьи предусмотрено право застройщика на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве. Частью 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 23.03.2010 № 13863/09 по делу № А47-3050/2009. Как следует из данного Постановления Президиума ВАС РФ, толкование в нем правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Следовательно, привлечение денежных средств дольщиков по договору участия в долевом строительстве до момента регистрации данного договора является незаконным. Согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом в нарушение указанных положений закона гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Кроме того, ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Данное нарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Заключение предварительного договора с целью получения по нему денежных средств также является незаконным, если деньги получены до момента регистрации договора долевого участия в строительстве, что подтверждается Постановлением ФАС ЗСО от 20.10.2010 по делу № А03-3250/2010. Таким образом, законом не предусмотрены иные схемы привлечения денежных средств дольщиков до регистрации договора в ФРС. Данные нормы закона, напротив, направлены на установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в частности, граждан.