Сокращение или отсрочка расходов на штрафы управляющей организации

Муниципальное унитарное предприятие является управляющей компанией в большинстве жилых домов населенного пункта, и в связи с тем, что учредителем предприятия является муниципальное образование города, качество работ контролируется главой администрации и департаментом городского хозяйства. Это служит дополнительным административным ресурсом для активных собственников жилых помещений и оборачивается для нас постоянными штрафными санкциями со стороны Государственной жилищной инспекции. 
Сотрудники управляющей компании плохо ознакомлены с административным судопроизводством, и в связи с этим работа по обжалованию постановлений и предписаний Государственной жилищной инспекции не производится.
Просим Вас предложить регламент взаимодействия с Инспекцией с целью снижения штрафных санкций, в том числе в судебном порядке.


Кто является управляющей организацией.

В соответствии со ст. 7.22. КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 управляющей организацией признается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Некоторые права и обязанности управляющей компании.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Пунктом 4.6.1.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 установлено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе:
• исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;
• защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования.

В Письме Минрегиона РФ от 14.10.2008 № 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации» сделаны следующие выводы:
• невыполнение управляющей компанией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Данное нарушение свидетельствует о противоправности действий или бездействия и о наличии объективной стороны правонарушения. Отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей или подрядной организации состава административного правонарушения независимо от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы;
• для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а для внесения в договор работ по капитальному ремонту решение общего собрания, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 46 и 158 ЖК РФ). В случае отсутствия таких решений общего собрания собственников помещений управляющая организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг, а органы государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации не вправе давать предписания об их выполнении;
• управляющая организация не имеет возможности для соблюдения правил, за нарушение которых ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность, если собственники помещений не заказали на возмездной основе услуги и работы, необходимые для поддержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Если управляющая организация предложила собственникам помещений внести в договоры управления изменения о выполнении работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, а собственники помещений не провели общее собрание или отказались от предложенных изменений, то управляющая организация не несет ответственности за неисполнение соответствующих работ.

Порядок содержания общих помещений, ремонта и определения стоимости.

Анализ судебной практики арбитражных судов свидетельствует о том, что суды заняли позицию Государственной жилищной инспекции. В решениях по данным категориям дел обычно указывается следующее (решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2010 по делу № А43-4907/2010-42-125):
«Зафиксированные нарушения технического состояния жилого дома могут быть устранены в ходе текущего ремонта, который производится за счет ежемесячных платежей жильцов. Оценивая представленный заявителем протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, фиксирующий отказ жильцов дополнительно собирать деньги на капитальный ремонт, не является доказательством отсутствия вины Общества, поскольку нарушения, указанные в пунктах 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 оспариваемого постановления, должны быть устранены в кратчайшие сроки в рамках текущего ремонта.

Согласно ст. 10 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
Бремя расходов на содержание общего имущества несут собственники помещений путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (ст. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Однако если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Установленный размер платы рассчитан на основе калькуляции нормативной стоимости комплекса услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Согласно Постановлению администрации Борского района от 30.11.2009 № 105 «Об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» собственники дома 1А по ул. Центральная платят 12,38 рублей за 1 кв. метр. Таким образом, собственники помещений исполняют свою обязанность по надлежащему содержанию общего имущества путем внесения платы за жилое помещение.

Принимая на себя обязанность по управлению указанным домом, Общество знало о его неудовлетворительном состоянии (акт технического состояния общего имущества от 01.01.2009, подписанный на момент передачи дома Обществу от МУП «Объединение ЖКХ»), однако до сих пор не приняло никаких мер для устранения выявленных нарушений.
Ссылка заявителя на Письмо Министерства регионального развития РФ от 14.10.2008 № 26084-СК/14 судом также отклоняется, поскольку данное письмо не является нормативным правовым актом, в отличие от Правил».
В Постановлении Президиума ВАС ПФ от 29.09.2010 № 6464/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел, сделаны следующие выводы.

В статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и оказание услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
При этом нужно иметь ввиду, что согласно п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Таким образом, управляющей организации следует детально прорабатывать условия договора управления многоквартирным домом и предусмотреть в нем порядок согласования проведения ремонта и его оплаты.

Единственным плюсом в судебной практике является наличие значительного количества решений, в которых суд отменял постановления о привлечении к административной ответственности ввиду малозначительности, при условии подтверждения факта надлежащего устранения ранее выявленных нарушений.
В соответствии со ст. 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.
Пленум ВАС РФ в п. 18 Постановления от 2.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» разъяснил судам, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.
Так, суды при рассмотрении данной категории дел признают управляющие компании виновными в совершенных административных правонарушениях, но, учитывая ст. 2.9 КоАП РФ, отменяют вынесенные постановления по причине малозначительности правонарушений (Решения АС Нижегородской области от 11.11.2010 по делу № А43-20533/2010-10-420, от 7.09.2010 по делу № А43-11753/2010-42-315, от 21.05.2010 по делу № А43-5930/2010-10-82, от 10.03.2010 по делу № А43-2489/2010-1-66, от 27.02.2010 по делу № А43-1540/2010-10-36, от 27.02.2010 по делу № А43-1238/2010-42-39).

Подробно ознакомится с порядком взаимоотношений с Государственной жилищной инспекцией вы можете в консультации "Что надо знать при взаимодействии с  Государственной жилищной инспекцией".   

Таким образом, с целью сокращения или отсрочки расходов на штрафы управляющей организации следует с момента получения предписания Госжилинспекции незамедлительно устранить выявленные нарушения и обратиться с письменным ходатайством об освобождении от административной ответственности ввиду малозначительности правонарушения, а также в случае необходимости обжаловать вынесенное постановление в порядке, описанном выше.