Договор аренды нежилых помещений заключен сторонами 30.04.2010. Акт приема-передачи помещений подписан 30.04.2010. Арендная плата начала исчисляться с 01.05.2010. Срок действия договора: с 01.05.2010 по 31.03.2011. Возможность изменения арендной платы отражена в п. 4.4. Договора в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению о том, что по соглашению сторон, но не чаще 1 (одного) раза в течение календарного года с даты начала аренды, арендная плата может быть повышена на индекс инфляции, официально установленный органами Росстата за предшествующий год. Предложение об изменении размера арендной платы должно быть направлено Арендодателем Арендатору не менее чем за 30 дней до предполагаемого изменения.
При несогласии между сторонами относительного нового размера арендной платы настоящий договор сохраняет свою силу в течение последующего 1 (одного) месяца, стороны имеют право начать процедуру досрочного расторжения в соответствии с условиями настоящего договора».
Является ли заключение дополнительного соглашения об увеличении арендной платы после 8 месяцев нарушением п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса либо в данном случае повышение арендной платы возможно не ранее истечения года с момента заключения договора аренды?
Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. 11 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что само по себе условие об индексации арендной платы с учетом инфляции не нарушает положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, так как в соответствии с вышеуказанной статьей стороны могут предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме или установить порядок ее определения.
ВАС РФ также отметил, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В случае включения в текст договора условия об индексации арендной платы с учетом инфляции стороны устанавливают порядок определения арендной платы.
Таким образом, включение в договор аренды пункта о том, что по соглашению сторон арендная плата может быть повышена на индекс инфляции, свидетельствует о том, что стороны установили порядок (механизм) определения арендной платы, который должен быть неизменен в течение одного года.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 ГК РФ.
В судебной практике признается (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 по делу № А40-90259/08-28-767), что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть повышена по соглашению сторон не чаще одного раза в год на индекс инфляции, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Таким образом, добровольное заключение с 01.01.2011 дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем об увеличении арендной платы может не рассматриваться контролирующими органами как несоблюдение требований п. 3 ст. 614 ГК РФ.
