Консультация
Насколько правомерен пункт в договоре (договор на участие в долевом строительстве) относительно обязанности дольщика (участник долевого строительства) принять права и обязанности Застройщика по договору с организацией, осуществляющей эксплуатацию комплекса многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, и если правомерен, то на каких основаниях.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Следовательно, стороны вправе включить в договор на участие в долевом строительстве условие об обязанности дольщика принять права и обязанности застройщика по договору с организацией, осуществляющей эксплуатацию комплекса многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Однако законом обязанность заключения дольщиком или собственником квартиры договора с управляющей организацией не предусмотрена.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Часть 4 ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Исходя из вышеизложенного, собственники жилых помещений выбирают управляющую организацию по своей инициативе, самостоятельно, или она выбирается органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса. Таким образом, указанный способ назначения управляющей компании противоречит действующему законодательству.
Поэтому даже при наличии названного условия в договоре на участие в долевом строительстве ни управляющая организация, ни застройщик не вправе обязать дольщика (собственника недвижимого имущества) в судебном порядке заключить договор с конкретной управляющей компанией, если дольщик откажется от заключения договора с данной управляющей компанией.
Даже если собственниками помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе управляющей компании, это не может явиться основанием для понуждения какого-либо собственника квартиры к заключению договора с выбранной управляющей компанией (Постановление ФАС ВВО от 25.08.2010 по делу № А82-18629/2009). При этом за оказываемые данной управляющей компанией услуги собственник квартиры будет обязан вносить плату в соответствии с действующим законодательством.
Актуально
