Консультация
Насколько правомерно требование отступного с дольщика за расторжение договора по инициативе дольщика без вины застройщика, при наличии согласия застройщика на расторжение?
Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае нарушения застройщиком договора или названного закона.
Также по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Таким образом, при отсутствии вины застройщика односторонний отказ дольщика от договора не допускается, расторжение же договора по требованию участника возможно в судебном порядке.
Согласно ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
В соответствии со ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Несмотря на то, что Законом не предусмотрено взыскание с дольщика неустойки (штрафа, пени) за расторжение договора, считаем возможным включение в договор долевого участия условия о том, что при расторжении договора по инициативе дольщика при отсутствии вины застройщика из уплаченных дольщиком сумм будет удержан штраф в определённом размере.
При этом должно быть письменное заявление дольщика на досрочное расторжение договора, а также в соглашении между дольщиком и застройщиком о досрочном расторжении договора должно быть указано, что дольщик согласен на удержание суммы штрафа за досрочное расторжение договора.
Однако при обращении дольщика в суд с иском вернуть указанные денежные средства застройщик должен будет доказать, что удержанная сумма – это фактически понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением данного договора. Если застройщику не удастся доказать фактическое несение расходов по данному договору с дольщиком, суд может взыскать с застройщика удержанную с дольщика сумму, проценты за пользование чужими денежными средствами, моральный вред, а также штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей. В качестве примера можно привести Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.10.2011 № 33-15460/2011.
Актуально
