Имущество автономного учреждения: правила распоряжения (часть 1)

Имущество АУ: правила распоряжения (часть 2)

Имущественные вопросы занимают одно из самых важных мест в практике работы государственных и муниципальных учреждений, в том числе автономных. С одной стороны, имущество может быть значимым источником дополнительных доходов, с другой – затратным бременем. Кроме этого, содержание имущества и управление им налагает серьезную ответственность на руководителей учреждений. Нельзя не отметить и некоторую противоречивость законодательных норм, касающихся имущественных вопросов.

В статье приводятся обзор и анализ правовых условий, влияющих на решение таких вопросов, как право собственности на имущество АУ, использование учреждением имущества, его изъятие учредителем, особенности распоряжения земельным участком, списание имущества, пределы самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, его продажа и сдача в аренду.

Право собственности.

На решение вопросов, связанных с распоряжением имуществом автономного учреждения, прежде всего влияют два условия: согласно федеральному законодательству собственником любого имущества АУ является его учредитель (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование) и любое имущество АУ закрепляется за ним собственником имущества на праве оперативного управления^[1].

В связи с этим следует помнить: никакого разделения имущества автономного учреждения на государственное (муниципальное) и некое «собственное», «негосударственное (немуниципальное)» (пусть и купленное за счет внебюджетных средств) не может быть в принципе. Не может быть у автономного учреждения и какого-либо имущества, которое не закреплено за ним на праве оперативного управления.

Использование имущества.

Согласно гражданскому законодательству использовать любое свое имущество автономное учреждение может только лишь в соответствии с целями своей деятельности (п. 1 ст. 296 ГК РФ). В свою очередь, целями деятельности (создания) АУ считается выполнение работ, оказание услуг, необходимых для осуществления предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти, органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, средств массовой информации, социальной защиты, занятости населения, физкультуры и спорта, а также в иных сферах в случаях, установленных федеральными законами (в том числе при проведении мероприятий по работе с детьми и молодежью в указанных сферах) (ч. 1 ст. 2 Закона № 174-ФЗ). Данные полномочия учредителей (собственников имущества) автономных учреждений установлены в федеральном законодательстве^[2].

Таким образом, любое использование учреждением своего имущества (речь опять же идет о любом имуществе независимо от источника его появления) будет неправомерным, если не осуществляется ради реализации того или иного полномочия учредителя (собственника имущества) учреждения. В частности, если помещение пищеблока и кухонное оборудование государственного дома-интерната для престарелых и инвалидов субъекта РФ используется для изготовления на продажу населению пищевых полуфабрикатов, это не может быть соотнесено ни с одним из установленных в настоящий момент полномочий органов госвласти субъекта РФ. У регионов нет полномочия по организации на своей территории розничной торговли продуктами питания для населения.

Изъятие имущества.

В силу гражданского законодательства собственник имущества вправе изъять у автономного учреждения излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное за учреждением либо приобретенное им за счет средств, выделенных собственником на эту цель (п. 2 ст. 296 ГК РФ). Здесь тоже имеется в виду любое имущество. А значит, и то, которое учреждение приобрело за счет средств от оказания платных услуг или выполнения платных работ, может быть изъято учредителем (собственником), если последний сочтет, что данное имущество излишнее, не используется АУ или используется не по назначению (к примеру, не в рамках реализации полномочий учредителя).

Правила на региональном и муниципальном уровне.

Порядок изъятия имущества, находящегося в собственности конкретного публично-правового образования, устанавливается в соответствующих нормативных правовых актах, регулирующих управление и распоряжение таким имуществом.

Так, в Кировской области принятие решения об изъятии имущества, закрепленного на праве оперативного управления за областными государственными учреждениями (в том числе АУ), возложено на региональный орган по управлению госсобственностью^[3]. Решение должно приниматься с учетом мнения соответствующего отраслевого органа исполнительной власти (то есть органа, выполняющего функции и полномочия учредителя автономного учреждения). Больше никаких правил здесь не установлено и ссылок ни на какие подзаконные акты не дается.

Отметим, что довольно часто встречаются ситуации, когда правила очень лаконичные. Например, в Ленинградской области они ограничиваются тем, что решение о таком изъятии принимает региональное правительство^[4].

Но бывает и так, что правила изъятия имущества прописаны подробно. В частности, в Ангарске (Иркутская область), где данное решение тоже принимает соответствующий орган городской администрации (комитет по управлению муниципальным имуществом), правила изъятия сформулированы следующим образом^[5].

1. Излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество изымается из оперативного управления муниципального учреждения по распоряжению комитета с момента поступления заявления от учреждения либо выявления неиспользуемого или используемого не по назначению имущества.

2. Имущество, изъятое из оперативного управления, должно быть передано муниципальным учреждением и принято комитетом по акту приема-передачи. После прекращения права оперативного управления имущество поступает в состав муниципальной казны.

3. Прекращение права муниципального учреждения на оперативное управление недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации.

4. Муниципальное учреждение оплачивает расходы по подготовке документов для госрегистрации, платит государственную пошлину за ее проведение, а также представляет документы в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Учреждение обязано подать в комитет копию документа, выданного названным органом и подтверждающего прекращение права оперативного управления недвижимым имуществом, в течение месяца со дня подписания акта приема-передачи данного имущества.

Использование автономным учреждением своего имущества (любого – независимо от источника его появления) неправомерно, если не соотнесено ни с одним установленным полномочием учредителя.

В Хабаровске при выявлении излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества учреждению дается определенный срок на исправление ситуации^[6]. Департамент муниципальной собственности не позднее 10 дней со дня выявления названного имущества и до принятия решения о его изъятии направляет в отраслевое структурное подразделение городской администрации и учреждению требование об устранении нарушений. Оно подлежит рассмотрению в течение 10 дней со дня получения. Если учреждение не устранило нарушения, департамент принимает решение об изъятии имущества и оформляет соответствующее распоряжение в течение месяца со дня выявления допущенных учреждением нарушений.

А вот в Темрюкском районе Краснодарского края порядок изъятия у муниципальных учреждений имущества даже напоминает процедуру следственных действий^[7].

1. Излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное за учреждением, выявляется в процессе проведения администрацией района мероприятий по контролю за использованием по назначению и сохранностью имущества.

2. При выявлении названного имущества в акте, составляемом по окончании проверки, должна быть отражена следующая информация:

• соответствие фактического наличия объектов и их характеристик учетным данным Реестра муниципальной собственности и данным бухгалтерской отчетности;
• вид неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества, его технические характеристики и индивидуализирующие признаки (площадь, количество этажей, объем, мощность, номера силовых агрегатов и узлов, инвентарный номер и т. д.);
• период неиспользования учреждением имущества или использования его не по назначению;
• связанные с этим расходы учреждения;
• причины неиспользования имущества либо его использования не в соответствии с уставной деятельностью учреждения;
• предложения по повышению эффективности использования имущества;
• срок, предлагаемый для устранения выявленных нарушений.

3. В ходе проверки разрешается фото- и видеосъемка имущества.

4. Руководитель (уполномоченное должностное лицо) учреждения, имущество которого подлежит изъятию, обязан присутствовать при проведении контрольных мероприятий и составлении акта, давать пояснения о причинах неиспользования имущества либо использования его не в соответствии с уставной деятельностью учреждения.

5. При неустранении учреждением в установленный срок нарушений, изложенных в акте, администрация района готовит предложения о мере воздействия (расторжение трудового договора с руководителем, реорганизация юридического лица, направление материалов в правоохранительные органы и др.).

6. Решение об изъятии имущества из оперативного управления учреждения принимается главой района в форме постановления. В нем указываются причины изъятия имущества и определяются виды его дальнейшего использования.

7. Не допускается изъятие у учреждения закрепленного за ним имущества, если это приведет или может привести к невозможности осуществления учреждением уставных функций (управленческих, социально-культурных или иных).

Главное – соответствовать уставной деятельности.

Какое же имущество в этих и других нормативных правовых актах считается излишним, неиспользуемым или используемым не по назначению? Определение такого имущества можно встретить нечасто (в основном данные понятия остаются без уточнений). В частности, в Новосибирской области введены следующие определения^[8]:

1) излишним признается имущество, закрепленное на праве оперативного управления либо приобретенное за счет средств, выделенных собственником на эту цель, сверх того имущества, без которого учреждение не может осуществлять уставную деятельность;

2) неиспользуемым признается имущество, закрепленное на праве оперативного управления либо приобретенное за счет средств, выделенных собственником на эту цель, и не задействованное в уставной деятельности учреждения;

3) используемым не по назначению признается имущество, закрепленное на праве оперативного управления либо приобретенное за счет средств, выделенных собственником на эту цель, и используемое не в соответствии с уставной деятельностью учреждения.

Имущество, приобретенное автономным учреждением за счет средств от платной деятельности, учредитель тоже может изъять, если сочтет, что данное имущество излишнее, не используется АУ или используется не по назначению.

В данном примере все соотносится с «уставной деятельностью» учреждения. Вместе с тем на практике не так уж редко встречаются случаи, когда в уставах АУ в нарушение федерального законодательства прописывается деятельность, не отвечающая целям создания этих учреждений (установленным полномочиям учредителей). И если ориентироваться только на устав, может сложиться следующая ситуация: АУ использует имущество не в соответствии с указанными целями, но используемым не по назначению данное имущество не считается, поскольку «несоответствующий» вид деятельности «по недосмотру» попал в устав АУ. Нормы законодательства здесь не соблюдены, а значит, в данном вопросе учреждениям вряд ли стоит надеяться на «близорукость» контрольных органов.

Дополнительные основания для изъятия.

Иногда основанием для изъятия может быть установленный факт самостоятельного распоряжения имуществом в тех случаях, когда в силу законодательства автономному учреждению необходимо предварительно получить согласие собственника (учредителя). Подобное основание в числе прочих применяется в Кировске (Мурманская область)^[9]. Причем осуществление изъятия здесь отнесено не к правам собственника имущества, а к его обязанностям.

Изъятие излишнего и неиспользуемого имущества может происходить по доброй воле и даже инициативе самих учреждений. Ведь если ненужное имущество трудно с выгодой сдать в аренду, административные заботы по его содержанию могут оказаться обременительными (даже несмотря на то, что затраты на содержание покрывает учредитель). Процедура подобного изъятия тоже устанавливается в нормативных правовых актах. Например, в Красноярском крае она выглядит следующим образом^[10].

1. Учреждение, заинтересованное в изъятии закрепленного за ним имущества, подает в краевое агентство по управлению государственным имуществом заявление, в котором указываются:

• перечень объектов недвижимого (за исключением земельных участков) и (или) движимого имущества, подлежащих изъятию, с описанием их характеристик (вид, назначение, технические характеристики, балансовая стоимость, для недвижимого имущества – местонахождение);
• причины изъятия (имущество является излишним, не используется, используется не по назначению);
• техническое состояние имущества;
• предложение о дальнейшем использовании имущества; и др.

2. К заявлению прикладывается ряд документов (в том числе согласие органа, выполняющего функции учредителя, на изъятие имущества).

3. В течение месяца со дня поступления заявления агентство принимает одно из трех решений: изъять имущество, отказать в изъятии либо направить заявление и (или) прилагаемые к нему документы учреждению на доработку.

4. Решение об изъятии оформляется в виде приказа агентства. В трехдневный срок со дня издания приказа его заверенная копия направляется учреждению и органу-учредителю.

5. Иные решения агентства оформляются в виде письма – его нужно направить в учреждение тоже в трехдневный срок.

6. Отказ в изъятии имущества происходит по следующим основаниям:

• изъятие имущества лишит учреждение возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом;
• неудовлетворительное техническое состояние имущества;
• выявление нарушений использования по назначению и сохранности имущества, подлежащего изъятию, требующих устранения их учреждением;
• в случае, когда имущество предполагается изъять для последующего предоставления иному учреждению или унитарному предприятию, – отсутствие заявления учреждения или унитарного предприятия о предоставлении им на праве оперативного управления или хозяйственного ведения данного имущества.

Содержание имущества и управление им налагает серьезную ответственность на руководителей учреждений, а значит, им необходимо знать особенности распоряжения таким имуществом. Продолжаем разговор об этом. Сегодня речь пойдет о пределах самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, понятии особо ценного движимого имущества и согласовании распоряжения имуществом с его собственником.

Пределы самостоятельности АУ в распоряжении имуществом.

В силу федерального законодательства автономное учреждение не может самостоятельно распоряжаться имуществом, которое относится к недвижимому и особо ценному движимому, закрепленному за учреждением учредителем (собственником имущества) или приобретенному за счет средств, выделенных учредителем на эту цель (ч. 2 ст. 3 Закона № 174-ФЗ^[11], п. 2 ст. 298 ГК РФ). Всем остальным имуществом (в том числе недвижимым – в отличие от бюджетных учреждений) АУ вправе распоряжаться самостоятельно. Исключением здесь будут случаи, когда учреждение вносит имущество в уставный (складочный) капитал других юридических лиц или иным образом передает имущество другим юрлицам в качестве их учредителя или участника. Учреждение вправе делать это только в отношении недвижимого имущества, закрепленного за АУ или приобретенного за счет средств, выделенных ему учредителем на данную цель, а также в отношении находящегося у учреждения особо ценного движимого имущества и лишь с согласия учредителя (собственника имущества) (ч. 2, 5 и 6 ст. 3 Закона № 174-ФЗ). Иными словами, автономное учреждение не может, например, внести в уставный капитал создаваемого им ООО имущество, приобретенное на средства от оказания платных услуг, – такой вклад возможен только с использованием имущества, «доставшегося» от учредителя.

Однако и самостоятельность автономного учреждения в распоряжении «заработанным» имуществом оказывается весьма сомнительной. Дело в том, что на основании того же федерального законодательства об автономных учреждениях любое имущество АУ закрепляется за ним на праве оперативного управления (ч. 1 ст. 3 Закона № 174-ФЗ). И никакого имущества (как недвижимого, так и движимого), которое бы не было закреплено за учреждением на этом праве, быть не может. Если, допустим, автономное учреждение на заработанные на платных услугах деньги приобрело недвижимость (например, квартиру в качестве служебного жилья) или движимое имущество (например, автомобиль), все это должно быть закреплено за учреждением учредителем (становится собственником этого имущества) на праве оперативного управления. Следовательно, данные объекты автоматически начинают относиться к имуществу, которым АУ не вправе распоряжаться без согласия учредителя (собственника имущества). Таким образом, несмотря на имеющуюся в законодательстве декларацию самостоятельности автономного учреждения в распоряжении какой-то частью своего имущества, на практике можно говорить только об однозначном праве АУ самостоятельно распоряжаться движимым имуществом, не относящимся к категории особо ценного. Распоряжаться другим имуществом автономное учреждение может только с согласия учредителя (собственника имущества).

Отметим, что в федеральном законодательстве нет определения понятия «распоряжение имуществом». Но по общему правилу под ним понимается продажа имущества, сдача его в аренду или передача в безвозмездное пользование, использование в качестве залога (например, при получении банковского кредита).

Особо ценное движимое имущество.

В отношении АУ федеральное законодательство определяет особо ценное движимое имущество как движимое имущество, без которого осуществление автономным учреждением своей уставной деятельности будет существенно затруднено (абз. 1 ч. 3 ст. 3 Закона № 174-ФЗ). Перечни такого имущества утверждают соответствующие органы, осуществляющие функции и полномочия учредителя АУ, с учетом положений Постановления № 538^[12]. При этом перечни могут устанавливаться категориально в отношении всех автономных и бюджетных учреждений, подведомственных тому или иному органу-учредителю, либо в отношении определенных учреждений. В последнем случае перечень может содержать конкретные имущественные объекты с наименованиями, инвентарными номерами, балансовой стоимостью и пр.

Практика формирования перечней.

В частности, Минздрав^[13] в отношении своих подведомственных автономных и бюджетных учреждений отнес к указанному имуществу автомобили, балансовая стоимость превышает 200 тыс. руб., медицинское и хирургическое оборудование, балансовая стоимость которого превышает 3 тыс. руб., а также любое движимое имущество, балансовая стоимость которого равна или превышает 500 тыс. руб. В то же время Минспорт^[14] применил иной подход. Федеральное министерство включило в такой перечень восемь категорий имущества (вычислительная техника, информационное оборудование, машины и иное оборудование, оборудование систем связи, оргтехника, производственный и хозяйственный инвентарь, средства измерения и управления, транспортные средства).

В Пензенской области^[15] к имуществу государственных учреждений здравоохранения тоже достаточно жесткий подход (как у Минздрава). Здесь к особо ценному движимому имуществу отнесены транспортные средства, компьютерная техника, машины и оборудование, оргтехника, балансовая стоимость которых превышает 3 тыс. руб. за единицу, производственный и хозяйственный инвентарь, балансовая стоимость которого превышает 10 тыс. руб. за единицу.

Как видим, независимо от стоимости имущества учредитель может отнести к особо ценному любое движимое имущество – если сочтет, что без него осуществление АУ предусмотренных уставом основных видов деятельности будет существенно затруднено (пп. «б» п. 4 Постановления № 538). Но подход собственника имущества может быть и вполне либеральным. В частности, в Свердловской области^[16] в отношении государственного автономного учреждения социального обслуживания «Социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних Ревдинского района» в перечень особо ценного движимого имущества включены только два автомобиля с балансовой стоимостью 249 тыс. руб. и 552 тыс. руб.

Учредители стремятся максимально ограничить самостоятельность учреждений в распоряжении движимым имуществом и отнести к «особо ценной» категории как можно больше объектов, наличие которых, по мнению учредителей, критично для обеспечения деятельности АУ.

Однако подобная позиция встречается все-таки не очень часто. Учредитель (собственник имущества) стремится максимально ограничить самостоятельность учреждения в распоряжении движимым имуществом и отнести к особо ценным как можно больше разных объектов, наличие которых считает критичным для обеспечения деятельности учреждения. Например, в Сыктывкаре^[17] в отношении муниципального автономного общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 12 имени Олега Кошевого» учредитель внес в перечень особо ценного движимого имущества 476 объектов, начиная с кушетки и струйных принтеров балансовой стоимостью 3 тыс. руб. и заканчивая противопожарным оборудованием балансовой стоимостью 450 тыс. руб. При этом в перечень иного движимого имущества (то есть не отнесенного к «особо ценной» категории) попали объекты с балансовой стоимостью, превышающей балансовую стоимость многих объектов особо ценного движимого имущества, например, стол руководителя (16 тыс. руб.), микшерный пульт (9 тыс. руб.). Видимо, в данном случае учредитель счел, что относительно дешевые кушетка и струйный принтер более важны для обеспечения деятельности этой школы, чем дорогие микшерный пульт и стол руководителя.

Конечно, позиция учредителя во многом зависит от того, каким имуществом в принципе располагает автономное учреждение. В частности, в той же Свердловской области^[18] в отношении государственного автономного учреждения здравоохранения «Краснотурьинская городская больница» учредитель, в отличие от предыдущего примера, не стал мелочиться, но включил в перечень особо ценного движимого имущества более 300 объектов (медицинское оборудование и автомобили) с балансовой стоимостью от 200 тыс. до 8 млн руб.

Внесение изменений в перечни.

Появление у АУ новых имущественных объектов влечет за собой внесение изменений в перечни особо ценного движимого имущества. Иными словами, собственник имущества, приобретаемого автономным учреждением, может добавлять это имущество в названный перечень. Например, в марте 2014 года администрация Сочи^[19] в отношении муниципального автономного учреждения «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» внесла в соответствующий перечень поправки, расширив его со 138 до 240 позиций.

Имущество, приобретенное за счет доходов от платной деятельности.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о том, может ли учредитель (собственник имущества) отнести к категории особо ценного то движимое имущество, которое АУ приобрело за счет средств от оказания платных услуг или выполнения платных работ. В этом отношении запретов в действующей федеральной нормативной базе нет, хотя раньше они были^[20]. Кроме того, по мнению Минфина, отнесение имущества к данной категории осуществляется независимо от источника средств на его приобретение (Письмо от 26.09.2012 № 02-06-10/3912).

Однако в некоторых случаях сам учредитель вводит соответствующий запрет. Например, в Ангарске^[21] (Иркутская область) установлено: к особо ценному движимому не может быть отнесено имущество, не предназначенное для осуществления основной деятельности автономного или бюджетного учреждения, а также приобретенное автономным или бюджетным учреждением за счет доходов от деятельности, осуществляемой учреждением в соответствии с его уставом. В Тольятти^[22] применяется похожая норма. Здесь определено, что к особо ценному движимому не относится имущество, приобретенное автономным или бюджетным учреждением за счет доходов от осуществляемой на основании устава деятельности, целевых взносов физических и (или) юридических лиц, а также полученное в результате добровольных пожертвований от физических и (или) юридических лиц.

Но все-таки в большинстве регионов и муниципалитетов подобного запрета нет. А при его отсутствии учредитель может абсолютно правомерно при закреплении за автономным учреждением «заработанного» имущественного объекта отнести его к особо ценному движимому имуществу.

Согласование с собственником распоряжения имуществом.

Порядок согласования автономным учреждением с собственником распоряжения имуществом в основном устанавливается в нормативных правовых актах, утвержденных на уровне конкретного собственника имущества. Для примера рассмотрим правила, действующие в Ульяновской области^[23]. Отметим, что это один из наиболее детально прописанных документов соответствующего содержания, которые встречаются в региональной и муниципальной практике.

Пример региональных правил: подача документов.

Согласно данным правилам под сделкой (распоряжением имуществом) понимаются действия юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества Ульяновской области, закрепленного на праве оперативного управления. При этом видами сделок могут быть:

1) купля-продажа объекта имущества;

2) мена – передача в собственность другой стороне одного объекта имущества в обмен на другой;

3) аренда – предоставление арендатору объекта имущества за арендную плату во временное владение и пользование;

4) безвозмездное пользование – передача объекта имущества в безвозмездное временное пользование другой стороне;

5) передача объекта имущества другому учреждению, созданному на базе госимущества Ульяновской области, функции и полномочия учредителя которого от имени публично-правового образования осуществляет региональное правительство.

На первом этапе руководитель АУ должен направить учредителю обращение о предварительном согласовании сделки, в котором нужно указать:

• вид сделки;
• цель ее совершения;
• описание предмета сделки, содержащее его характеристики;
• категория учета, балансовая и остаточная стоимость имущества, которое предполагается в качестве объекта сделки;
• информация о текущем использовании учреждением объекта имущества;
• способ определения контрагента (заключение контракта по результатам торгов с указанием предполагаемой формы их проведения, иной способ);
• сведения об обременениях имущества, наличии споров, арестов, иных запрещений в отношении имущества, об отнесении объекта имущества к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ;
• сведения о том, является ли предполагаемая сделка крупной или сделкой с заинтересованностью;
• сведения о сроках совершения сделки, источниках финансирования, цене и иных существенных условиях сделки;
• опись прилагаемых документов.

При отсутствии запрета, установленного самим же учредителем, он может абсолютно правомерно отнести объект, приобретенный автономным учреждением за счет средств от платной деятельности, к особо ценному движимому имуществу.

К обращению должны быть приложены следующие документы:

1) рекомендация наблюдательного совета АУ относительно совершения сделки;

2) финансово-экономическое обоснование целесообразности ее совершения, содержащее расчеты показателей сделки, обоснование ее цены, сведения о социально-экономических последствиях и прогноз влияния ее результатов на повышение эффективности деятельности учреждения в разрезе производственных и финансовых показателей;

3) копии форм бюджетной отчетности на последнюю отчетную дату, подписанные главным бухгалтером и заверенные руководителем учреждения;

4) сведения о кредиторской и дебиторской задолженности АУ;

5) инвентарная карточка на объект имущества;

6) правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект имущества, на основании которых возникло вещное право;

7) проект соответствующего контракта, содержащий условия сделки.

Купля-продажа или мена объекта недвижимости.

В зависимости от вида и объекта предполагаемой сделки автономное учреждение прикладывает к обращению дополнительные документы. В частности, если АУ намерено выступить одной из сторон в сделке купли-продажи или мены объекта недвижимого имущества, учреждение должно дополнительно представить:

1) отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – объекта сделки, подготовленный в соответствии с законодательством об оценочной деятельности^[24] не более чем за три месяца до его представления;

2) положительное экспертное заключение по отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – объекта сделки, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков (не представляется при намерении заключить сделку по итогам торгов в форме аукциона);

3) копию свидетельства о госрегистрации права оперативного управления на объект недвижимого имущества;

4) выписку из ЕГРП, содержащую сведения о правах на объект недвижимого имущества – предмет сделки;

5) выписку из ЕГРП, содержащую сведения о правах на земельный участок, на котором расположен объект – предмет сделки;

6) копии правоустанавливающих документов, подтверждающих, что недвижимое имущество принадлежит на праве оперативного управления учреждению (подаются при отсутствии сведений о зарегистрированных правах в ЕГРП);

7) копии поэтажных планов с приведением экспликации помещений, в отношении которых предполагается заключение договора, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении указанных помещений;

8) при намерении заключить сделку, связанную с отчуждением либо возможностью отчуждения недвижимого имущества, – материалы фотофиксации объекта, в отношении которого предполагается совершение сделки (не менее пяти снимков). Фотоматериалы должны включать общий вид объекта (в том числе позволять определить его адрес), отражать инвентарный номер на объекте, кроме того, на фотографиях должны быть изображены помещения объекта и все имеющиеся существенные внутренние и внешние повреждения (при их наличии). Материалы фотофиксации направляются в печатном виде и цветном исполнении с указанием даты съемки;

9) ситуационный план с указанием границ земельного участка, на котором расположен объект, в отношении которого предполагается совершение сделки, а также с отражением на нем всех объектов недвижимого имущества, расположенных в границах участка (включая объекты незавершенного строительства), в том числе принадлежащих третьим лицам;

10) заверенные копии учредительных документов юрлица, с которым планируется заключить сделку, а также выписку из ЕГРЮЛ, содержащую сведения об этом юрлице (за исключением случаев заключения сделки по результатам торгов).

Если руководитель АУ направляет обращение о согласовании заключения договора мены, дополнительно нужно представить письменное согласие другой стороны договора на совершение данной сделки. При этом следует указать индивидуальные характеристики объекта имущества – наименование, инвентарный номер, балансовая стоимость, сведения об обременениях имущества, наличии споров, арестов, иных запрещений в отношении имущества, отнесении имущества к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ.

Сдача в аренду и передача в безвозмездное пользование.

При намерении автономного учреждения заключить договор аренды к обращению должны прилагаться:

1) сведения о предполагаемом арендаторе с указанием возможности заключения договора аренды без проведения конкурсов и аукционов в силу законодательства о защите конкуренции^[25];

2) отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы на недвижимое имущество – предполагаемый объект договора, подготовленный не более чем за три месяца до его представления;

3) положительное экспертное заключение по отчету об оценке рыночной стоимости величины арендной платы на недвижимое имущество – объект сделки, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков (не представляется при намерении заключить сделку по итогам торгов в форме аукциона).

Под распоряжением имуществом могут пониматься действия юрлиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав владения и (или) пользования в отношении этого имущества.

В обращении о согласовании заключения договора безвозмездного временного пользования указываются сведения о другой стороне договора и основания передачи объекта имущества в пользование.

К обращению о согласовании передачи объекта имущества другому учреждению, созданному на базе государственного имущества Ульяновской области, функции и полномочия учредителя которого осуществляет региональное правительство, должны прилагаться:

1) обоснование отсутствия необходимости дальнейшего использования планируемого к передаче имущества;

2) письменное согласие передающей и принимающей сторон с указанием индивидуальных характеристик объекта имущества (наименование, инвентарный номер, балансовая стоимость);

3) акты приема-передачи объекта имущества с указанием его наименования, категории учета, инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, балансовой стоимости, подписанные передающей и принимающей сторонами.

Если цена сделки (или нескольких взаимосвязанных сделок) с недвижимым и особо ценным движимым имуществом либо стоимость отчуждаемого или передаваемого имущества превышает 10% балансовой стоимости активов учреждения, определяемой по данным его отчетности на последнюю отчетную дату, обращение должно содержать указание о том, что сделка является крупной.

Все документы подаются в бумажном виде. Если в документе более одного листа, он должен быть пронумерован, прошит, скреплен оттиском печати учреждения на прошивке и заверен подписью уполномоченного лица учреждения. Подчистки и помарки в тексте документов, представляемых на бумажных носителях, не допускаются. Верность бумажных копий должна быть подтверждена подписью уполномоченного лица АУ и скреплена оттиском печати учреждения. Вместо копии какого-либо документа учреждение вправе представить оригинал.

Принятие учредителем решения.

На втором этапе учредитель проводит экспертизу представленных документов, выявляет наличие оснований для их возвращения учреждению и отказа в согласовании. При подаче неполного комплекта документов или неправильного их оформления учредитель возвращает обращение учреждению.

Решение о согласовании учредитель принимает на основании рекомендации комиссии по согласованию распоряжения имуществом учреждений Ульяновской области, в отношении которых функции и полномочия учредителя осуществляет региональное правительство. Согласование направляется АУ письмом в течение десяти календарных дней со дня его одобрения комиссией. При необходимости дополнительной экспертизы представленных документов срок рассмотрения обращения может быть продлен решением учредителя, но не более чем на месяц. При согласовании учредитель вправе установить дополнительные условия сделки, соблюдение которых будет обязательным для учреждения.

Предусмотрены в региональном документе и основания для отказа:

1) обращение учреждения содержит необоснованные, недостоверные или неточные сведения;

2) объем и направления использования средств по сделке не соответствуют целям и видам деятельности, предусмотренным уставом учреждения, и утвержденному плану финансово-хозяйственной деятельности АУ;

3) существует вероятность прекращения или значительного затруднения уставной деятельности АУ в результате совершения сделки;

4) предметом сделки выступает ограниченное в обороте или изъятое из него имущество либо имущество, не подлежащее отчуждению;

5) предполагаемая сделка не отвечает требованиям законодательства РФ и Ульяновской области;

6) в результате сделки возможны неблагоприятные финансовые и социально-экономические последствия.

Отказ учредителя направляется АУ также в течение десяти календарных дней с момента принятия решения.

Согласование действует в течение срока, указанного в соответствующем письме учредителя, или трех месяцев от даты его регистрации. После совершения сделки автономное учреждение обязано представить учредителю подтверждающие документы.

От редакции:

В следующем номере журнала мы продолжим рассматривать установленные для автономных учреждений особенности распоряжения имуществом.